また,商業形態をみても,例えば,ピザ宅配業やカタログショッピングによる通信販売のような無店舗形態のサービス・小売業が普及・拡大した。これらは,基本的には消費者サイドのニーズを反映した面もあるが,供給サイドにおいても,高いコストを払って店舗を維持する従来型の販売形態に比べ,相対的にコスト面での競争力が増したことが,こうしたサービスを普及させる大きな要因になったと考えられる。また,店舗を構える形態の小売業においても,大きな敷地を必要とする総合スーパーマーケットに比べ,小規模店舗のコンビニエンスストアの増加が目立っており,これも消費者のライフスタイルの変化等に対応したものではあるが,地価高騰が影響している可能性もある。このほか,ここ数年新たに発生・普及したニューサービスの業務内容をみると,①レンタル編集室,有料自習室,倉庫ギャラリーホール,貸研究室団地といったスペースレンタル業や,②トランクルームサービス,本預かり業といった保管業の進出がみられた。このようなサービスが発生・普及したのは,新たなニーズに合致したためであるが,それらが事業として採算に乗るようになったのは,企業や個人が従来であれば自前で備えていたようなスペースを確保することが困難となり,これら有料のサービスを利用するほうがコスト的にかなり有利化したためであろう。

このように,地価の高騰に直面して土地を節約しようと工夫するのは,個々の経済主体にとっては合理的な行動であった。ただし,全体としてみると,通勤・通学の遠距離化は,交通費負担の増加や通勤・通学時間増加による生活時間の圧縮,疲労の増大等様々な形で国民の生活にマイナス効果をもたらすこととなった。また,宅配サービスや多頻度少量輸送の増加は,道路の混雑や大気汚染等の外部不経済をもたらした可能性もある。住宅の取得や事業形態の変更といった大きな投資は,一旦実行してしまえば,価格体系が元の状態に戻っても,簡単には変更できない。マクロ的に日本経済の資源配分という観点からみた場合,バブルによる地価高騰を前提としたこれらの投資は,結果的に非効率なものとなってしまった可能性は否定できない。

(行き過ぎた投資・消費活動)

最後に,バブルの過程で,バブルから生み出された一時的な所得を背景に,行き過ぎた消費・投資活動があったという面を指摘しておこう。

バブルの過程で巨額のキャピタルゲインが発生したことにより,国民の一部に,豊かになったという錯覚が生まれ,従来見られなかったような高額品の購入や贅沢なサービス消費が幅広く行われた。また,保有資産の担保価値の増加を通じて資金の借入能力が向上し,加えて大企業では株価上昇に伴い見かけ上資金コストの低いエクイティファイナンスが可能となったこともあって,企業の投資行動やマクロ的に見た資金の流れにも特徴的な動きがみられた。

バブル期における消費とその後の消費行動の変化については,第4章でみることとするが,企業においても,含み益が増大するなかで,エクイティファイナンスにより短期的には低利の資金調達が可能となったこともあって投資行動を積極化する動きが見られた。その内容を見ると,自社ビル建設や社宅建設といった直接には収益に寄与しない投資や,新規事業分野への進出や海外事業展開といった収益化までの懐妊期間の長い投資が目につく。

バブル経済の収束した今日の時点で,こうした投資をどう評価するかについて,一概に判断を下すことは難しい。それぞれの投資は,いずれもが重要な意義を持っており,企業にとっていずれは必要な投資だったということもできる。しかしその一方で,これらの投資の中には,その後のバブル崩壊や景気後退という環境変化に伴い,最近の企業のリストラクチャリングの動きの一環として撤退の対象となっているものも多いうえ,一部には多額の損失を生じ企業自体の存続を脅かす例も見られるなど,結果として失敗に終わるケースが多かったことも否定できない。こうしてみると,当時活発化した投資のなかには,リスクを十分考慮せず,甘い投資採算見通しのもとで実行に移され,結果的に無駄な資源配分が行われてしまったという面も相当あったものと考えられる。

3 マクロ経済への影響

資産価格の高騰は,様々な経路を通じてマクロ経済のパフォーマンスに影響を及ぼした。ここでは,景気,物価の順にそれぞれどのような影響を与えたかをみたあと,バブルの発生がこの時期のマクロ経済に与えた効果について総合的に評価することとしよう。

(景気への影響)

資産価格の高騰は,キャピタルゲインの発生を通じて各経済主体の支出行動を積極化させたり(富効果ないし実質残高効果),資金調達コストの低下を通じて投資を増加させる(資産選択を通ずる効果)ことにより,景気を刺激する効果があった。この点については,平成3年度,4年度経済白書において詳しく分析されているし,また第1章でも既に述べたところであるが,改めてまとめてみると次のようになろう。資産価格上昇の景気刺激効果の第一は,家計が保有する株式等の資産価値の増大が,消費の拡大に寄与したことである。これは「資産効果」として知られているが,特に,耐久消費財などの消費を刺激したものと考えられる。

第二は,住宅投資を刺激する効果である。地価の上昇は,土地を保有しない家計にとっては住宅取得費用の増大となるから,その面では住宅投資を抑制する要因となる。しかし他方では,地価の上昇は,地価上昇期待の高まりや税負担増加への対応,不動産担保価値増大による資金アヴェイラビリティの向上等を通じて住宅投資を刺激するという効果がある。こうした地価上昇の刺激効果が,80年代後半に,東京圏での貸家建設,地方中核都市やリゾート地での投資目的のための分譲住宅,従業員用の給与住宅の建設を増加させたものと考えられる。

第三は,企業の設備投資を刺激する効果である。株価・地価の高騰は,企業の資金調達を容易にする効果があった。すなわち,地価の上昇は,企業が保有する土地の担保価値の増大を通じて,金融機関からの借入能力を高めた。また,株価の上昇は,上場企業の転換社債やワラント債の発行を活発化させ,見かけ上資金コストの低い資金調達を可能にした。また,地価の高騰は,一面では土地取得を伴う投資を阻害する面があったが,他面では,保有地の効率利用を目指した建設投資を促進するという効果もあった。

このように資産インフレは,様々な経路を通じてこの時期の景気に対し刺激効果をもたらしたものと考えられる。個々の需要項目ごとに検討してみると,資産インフレの直接的な刺激効果は,必ずしもこの時期それぞれの需要項目が増加したことの主因ではなかった。したがって,一部に見られるように,当時の景気拡大が全面的にバブルに依存し,バブル崩壊とともに景気拡大が終わったとする見方は,妥当ではないと考えられる。しかし,それが生産面,所得面を通じて次の段階の需要を誘発するという間接的な効果まで含めて考えると,資産インフレの景気刺激効果は,直接的効果をかなり上回るものであったと考えられる。

(資産価格と一般物価との関係)

前述のように,今回の資産インフレの過程における大きな特徴は,資産価格が急騰したにもかかわらず,一般物価は極めて安定していたことである。では,なぜこうした状況が生じたのか。その理由を考えてみよう。

まず,考えておかなければならないのは,資産価格が一般物価を直接的に上昇させる度合いはそれほど大きくなかったということである。

株価・地価の高騰が,財やサービス等一般の物価に与える直接的な影響を考えてみると,株価はそもそも一般物価とは関係がないが,地価と消費者物価には関係がある。地価そのものは,消費者物価の対象品目とはなっていないが,消費者物価のなかには地価と関連して価格が動くと考えられる品目が含まれているからである。前にも触れたとおり,理論的には土地の価格はそれがもたらす収益によって規定され,因果関係はその逆ではない。ただし,供給サイドである土地の保有者からみた場合,何らかの理由で地価が上昇してしまえば,土地保有費用(ないしは機会費用)の増加を土地利用料に転嫁しない限りフローベースの採算は悪化することになる。実際に,消費者物価や企業向けサービス価格指数のなかで,土地利用型のサービスである家賃,車庫借料・駐車料金,不動産賃貸料の80年代後半以降の動きをみると,いずれも全体としての物価より高い上昇傾向を示しており,地価の高騰がこれらの価格の上昇要因として作用していた可能性が考えられる。しかし一方で,その上昇率は,この間の地価の上昇率よりもかなり低いことも事実である( 第2-3-14図 )。フローの土地の利用価格の上昇率がストックの土地価格に比べ相対的に低かった理由としては,土地の保有者の間に,更なる地価上昇期待が強く,フローベースの採算悪化を補うだけのキャピタルゲイン期待が生じていた点を指摘できよう。