昭和３４年度の日本経済

建設

土地問題

　一般物価が戦後昭和２６年頃まで急上昇して以後上昇率が急減しているのに対し、宅地価格は昭和２６年頃までは比較的緩やかな上昇しか示していなかったにもかかわらず、一般物価が安定した昭和２７年頃から逆に急騰を示し始め、昭和３０年には戦前比指数が一般物価のそれを抜き、以後年率２０％前後という高率の騰貴を続けて、昨年中にはついに戦前比指数は一般物価の２倍に達している。（ 第6-4図 ）

第6-4図 全国市街地価格指数の推移

　この騰貴の根本的な原因は、土地の需要に対し供給が絶対的に不足していることにあると考えられる。すなわち、戦後の応急的回復過程においては、戦災跡地や旧軍用地等の利用によって宅地の需給は一応安定していたが、経済が新たなる成長段階に入るとともに、設備投資の活況を反映する工業用地需要の急増、所得水準の上昇に伴う住宅、特に持家需要の増大、公共施設用地需要の増大等のために、宅地需給のバランスが失われたことにある。この需給バランスの喪失は産業と人口の集中のはなはだしい東京、大阪等の大都市及びその周辺で特に顕著である。

　しかもこれは思惑ないし投機的な買占めあるいは売借み等の介在によって益々加重され、地価の騰貴が、住宅建設はもとより、産業施設や公共施設の建設にも大きな隘路となってきているのである。

　このいわゆる宅地難のため、大都市均衡の農地が蚕食され、都市が無計画に膨張して、非合理な土地利用が行われる一方、既成宅地内部でも宅地の細分化が一層促され、建築密度をますます高め、社会生活環境の悪化、都市交通の障害等多くの弊害をもたらしつつある。

　この地価の騰貴を抑制するためには、第一に投機的思惑的行為を抑制する施策が刻下の急務であることは言をまたない、これには土地売買の実態を明確に把握するとともに、税制その他の面からの検討が必要であろう。これと同時に宅地需給のバランスを回復する施策が重要であることは当然といえよう。これに対しては前述の通り全国的な規模の地域計画がその前提となる。

　この観点に立つ合理的な土地利用計画、都市整備計画に基づき、公団等を通ずる大規模な宅地の造成、農地の転用制度の合理化、都市近郊地の交通機関、道路網等の整備、衛星都市の建設等を実施するとともに、利用度の低い既成市街地の高層化による高度利用を長期的、計画的に推進していくという総合的な土地利用の合理化の施策がとられねばならないであろう。

　一方、産業基盤の整備、生活環境の改善の必要の増大とともに、公共用地の需要も増大の一途をたどり、産業用地、住宅用地の盛んな需要と競合してその取得の困難性はますます大きくなりつつある。

　このため、道路、河川等の公共事業用地をとってみても、その用地補償費は、昭和３０年度は平均事業費の１１％程度であったものが、３３年には既に１８％を超え、さらに上昇してゆく傾向を示している。しかも用地交渉の期間も著しく長期化しつつあり、事業の進歩はこれにより著しく阻害されている。

　ダム、高速道路、国鉄新幹線等の最近の公共事業の大規模化は、一般的土地事情の逼迫と相まって用地問題を益々重要なものとしており、公共の利益増進と財産権の保護との調整等、慎重に検討され、改善されねばならない多くの問題を今後に残している。