今週の指標 No.758 目次   前へ   次へ 2006年10月2日

地価上昇局面における首都圏住宅市場の動向

<ポイント>

  1. 首都圏の住宅着工戸数を利用関係別にみると、04年以降では、持家は04年後半にわずかな水準の低下がみられるがそれ以降は安定的に推移している(図1)。貸家は04年前半に大きく落ち込んだ後、05年央まで増加しそれ以降横ばいの動きとなっている。分譲住宅は05年央と06年前半に大きな増加がみられるが全体として04年以降19万戸近辺を中心とした動きとなっている。
  2. 住宅着工戸数とともに都県別構成割合の推移をみると、03年第4四半期以降の首都圏の分譲住宅着工は、東京が徐々に減少する一方で千葉、埼玉では増加がみられ、構成割合をみても明確な郊外化の進展を確認できる(03年第4四半期:東京57.0%、千葉10.4% → 06年第2四半期:東京36.2%、千葉21.3%)(図2)。04年以降、分譲住宅着工が19万戸近辺で横ばいの動きとなっている背景には、東京の着工減少を郊外(東京以外の県)の着工増加で支えたことが影響したと言える。一方で、持家と貸家では、都県別構成割合は緩やかな動きに留まっており、明確な郊外化は今のところ確認できない。
  3. 郊外化が進む要因には、都心部を中心として、地価が上昇していることが影響すると考えられる。住宅地の地価動向を都県別にみると、06年は東京都のみ上昇に転じ、その他の県は下落が続きながらも下落幅は縮小している(図3)。特に東京の都心部では04年に上昇に転じた後、05年、06年と上昇幅が拡大している。
  4. しかし、図2でみたとおり、現時点の郊外化の動きは分譲住宅のみで明確にみられており、今のところ住宅全体に現れている状態ではない。これは、企業のリストラによる保有用地の放出が一服したことを背景として、マンション建設に適すると考えられる、ある程度の大きさを持った用地が都心部を中心に減少し、そのことが都心部周辺の用地取得コストの上昇に繋がって、分譲住宅において郊外化を進展させている可能性がある(注)。住宅市場の動向について、引き続き注視が必要である。

    (注)分譲住宅のうちマンションのみでみた場合、東京の着工戸数及び構成割合は、03年の7.5万戸、64.5%から05年は6.3万戸、50.5%、06年上半期は2.9万戸(対前年同期比▲6.2%)、46.5%と大きく低下しており、同様に郊外化の進展が確認できる。

図1 利用関係別住宅着工戸数(首都圏)
図2 住宅着工戸数(首都圏)と東京の構成割合
図3 地価の動向(住宅地)

担当:参事官(経済財政分析−総括担当)付  榎 広之 直通:03-3581-9527

本レポートの内容や意見は執筆者個人のものであり、必ずしも内閣府の見解を示すものではない。

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